Évolution du marché immobilier sur la presqu’île du Cap Ferret

Le marché immobilier de la presqu’île du Cap Ferret, reconnu pour son attractivité et son prestige, a connu d’importantes évolutions ces dernières années. Cette analyse détaille les principales tendances par typologie de biens et par village, tout en mettant en lumière les facteurs conjoncturels ayant influencé la dynamique locale. Les données couvrent la période 2020-2024 et permettent de comprendre les spécificités d’un marché unique et en pleine mutation.

Marché des villas en première ligne au Cap Ferret (33970)

2020-2024

• Nombre de ventes : 28 transactions
• Prix moyen : 6 930 125 €
• Prix au m² moyen : 43 388 €
• Prix au m² médian : 38 762 €
• Variation du prix moyen au m² : +67%
• Variation du prix médian au m² : +22%

2024

• Prix moyen au m² : 52 349 €
• Volume de transactions : en hausse de 75% par rapport à 2023

Il convient de souligner qu’en moyenne, seules 7 villas en première ligne sont vendues chaque année sur l’ensemble du Cap Ferret (33970), ce qui témoigne de la rareté exceptionnelle de ce type de bien. Ces propriétés très recherchées forment un segment de marché à part, relativement peu exposé aux fluctuations générales.

Évolution du marché de la vente de villas, maisons, cabanes au Cap Ferret (33970)

2020-2024

• Nombre de ventes : 296 transactions
• Prix moyen : 1 997 708 €
• Prix au m² moyen : 19 950 €
• Prix au m² médian : 18 108 €
• Variation du prix moyen au m² : +34%
• Variation du prix médian au m² : +12%

La divergence entre la hausse du prix moyen (+34%) et le prix médian (+12%) sur 2020-2024 suggère que les ventes de maisons très haut de gamme, de grande taille ou avec des caractéristiques exceptionnelles (emplacement premium, vue mer, grandes parcelles) ont fortement tiré la moyenne à la hausse. Le prix médian, représentant la valeur centrale, indique une augmentation plus modérée pour la majorité des transactions. Cette dualité met en lumière un segment très élitiste en forte croissance et un segment plus traditionnel avec une progression significative mais moins spectaculaire.

Les fortes augmentations du nombre de transactions en 2021 (+49% par rapport à 2020) et 2022 (+24% par rapport à 2021) reflètent la dynamique post-COVID (recherche d’espace, qualité de vie, taux bas). La forte baisse en 2023 (-59 %), suivie d’un nouveau recul en 2024 (-8 %), traduit un retournement de tendance lié à la remontée rapide des taux d’intérêt, au contexte économique incertain, à un marché déjà saturé, ainsi qu’à la réouverture de destinations concurrentes du Cap Ferret comme Ibiza, Formentera, Minorque, la Sardaigne ou encore le Portugal.

Analyse par village (hors 33970)

Presqu’île du Cap Ferret (hors 33970) 2020-2024

• Appartements : 82 ventes, prix moyen au m² de 11 669 € en 2024. En 2024, baisse du nombre de ventes d’appartements (-46%) par rapport à 2023, avec une augmentation de 12% du prix moyen au m².
• Maisons : 437 ventes, prix moyen au m² de 11 775 € en 2024. En 2024, le nombre de ventes de maisons a diminué de 7% par rapport à 2023, et le prix moyen au m² a diminué de 12%.
• Premières lignes : 36 ventes, volume de 193 142 560 €, prix moyen au m² de 32 911 €.

Cette tendance globale masque toutefois des disparités selon les villages. Nous vous en donnons les grandes lignes ci-après ; pour une étude complète … appelez-nous !

Focus par village (2020-2024)

Claouey

• Appartements : 32 ventes, prix moyen au m² de 9 814 € en 2024
• Maisons : 63 ventes, prix moyen au m² de 9 294 € en 2024 (+15% par rapport à 2023)
• Premières lignes : 6 ventes, prix moyen au m² de 21 500 € en 2024

Le Canon

• Appartements : 8 ventes, prix moyen au m² de 8 347 €, aucune vente d’appartement en 2024
• Maisons : 56 ventes, prix moyen au m² de 13 768 € en 2024. Nombre de ventes en forte baisse en 2024 (-45%), prix moyen au m² pourtant en hausse (+17%)
• Premières lignes : 3 ventes sur la période et une augmentation de 94% du prix moyen et médian au m²

La Vigne

• Appartements : 9 ventes, prix moyen au m² de 11 866 €, aucune vente en 2024
• Maisons : 46 ventes, prix moyen au m² de 13 536 €. Augmentation du prix moyen au m² de 33% sur la période. En 2024, 9 ventes contre 15 ventes en 2021
• Premières lignes : 9 ventes, prix moyen de chaque vente à 8 446 058 €. Prix moyen au m² en hausse de 17% sur la période

Résumé des tendances par typologie et village

• Pour les appartements : Le Cap Ferret (33970) a vu une hausse du prix moyen au m² sur la période 2020-2024, mais avec une baisse des prix et du nombre de ventes en 2023-2024. Dans les autres villages (33950), la tendance est plus mitigée, avec des baisses notables du nombre de ventes d’appartements en 2024.
• Pour les maisons : Le Cap Ferret (33970) a connu une forte croissance des prix des maisons sur la période 2020-2024, malgré une diminution du nombre de ventes en 2023 et 2024. Pour les autres villages (33950), le marché des maisons montre également une diminution du nombre de ventes en 2024, avec des variations de prix plus diverses selon les localités.
• Pour les premières lignes : Ce segment très exclusif continue d’afficher les prix au m² les plus élevés sur l’ensemble de la presqu’île. Le Cap Ferret (33970) a vu une augmentation significative des prix au m² sur la période, ainsi que du volume de transactions en 2024. Les autres villages ont des volumes de transactions plus faibles mais des prix au m² très élevés également.

Ces constats illustrent la diversité et la complexité du marché local, où chaque segment et chaque village possède ses propres dynamiques. Nous en sommes les experts.

Points à retenir avec explications conjoncturelles

• Effet COVID : désir d’espace, de nature et de résidences secondaires/principales plus grandes, loin des centres urbains, a dopé la demande. Le télétravail a rendu ces localisations envisageables pour certains.
• Conditions financières favorables : taux d’intérêt historiquement bas jusqu'en Octobre 2022, qui ont soutenu la capacité d’emprunt et l’investissement.
• Valorisation du segment haut de gamme : au Cap Ferret spécifiquement, le marché des villas (particulièrement les biens d’exception) a vu ses prix s’envoler, tirant fortement les moyennes. Cela souligne une demande soutenue pour l’immobilier de luxe et d’exclusivité, un marché souvent moins impacté par les fluctuations économiques générales.
• Ralentissement en 2023-2024 : remontée des taux d’intérêt, incertitude économique et politique, correction post-COVID et réouverture des destinations concurrentielles (Baléares, Portugal, Italie, etc.).

Conclusion et ouverture sur le marché

Le marché immobilier sur la presqu’île du Cap Ferret, en particulier pour les maisons et premières lignes, a connu une forte appréciation des prix entre 2020 et 2024. Cependant, une tendance générale de baisse du nombre de ventes est perceptible en 2023 et surtout en 2024 pour la plupart des typologies de biens et des villages, suggérant un ralentissement de l’activité après une période de forte croissance. Les prix au m² pour les appartements et maisons montrent des variations plus complexes sur les deux dernières années, avec des baisses localisées.

Les biens en première ligne conservent leur valeur d’exception et affichent les prix les plus élevés, bien que le volume de transactions reste limité. Malgré la correction générale, les biens en « première ligne » ou les propriétés exceptionnelles au Cap Ferret montrent une grande résilience de leurs prix au m², voire une augmentation, en raison de leur rareté et de leur attrait intemporel pour une clientèle aisée et moins sensible aux variations des taux. Le marché des appartements et maisons « standards » est plus directement affecté par les conditions de financement et le pouvoir d’achat, d’où les baisses de prix et de volumes observées en 2023-2024.

Les différences entre villages : si le Cap Ferret (33970) a connu un boom plus intense et une correction plus nette, les autres villages de la presqu’île présentent des dynamiques similaires mais avec des intensités variées, témoignant d’une certaine cohérence du marché local. Un marché qui s’ajuste : le marché est en train de se rééquilibrer après une période exceptionnelle. Les prix et les volumes se stabilisent potentiellement à des niveaux inférieurs aux pics de 2022, mais toujours supérieurs à ceux d’avant 2020.