Une approche basique de la plus-value et de son imposition !!

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Une approche basique de la plus-value et de son imposition !!

1er trimestre 2022

Publié le 06/05/2022

La vitalité de l’immobilier de luxe se confirme en ce 1er trimestre 2022 et particulièrement dans les lieux de villégiatures prisés comme le Bassin d’Arcachon qui attire en nombre les citadins des grandes villes échaudés par les confinements successifs. Cet « exode » urbain a redonné toute sa majesté à la résidence principale et secondaire. L’occasion de rappeler les règles du jeu en matière de fiscalité des plus-values immobilières.
Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ? Cette plus-value est-elle identique pour un résident français et étranger ?  Voici ce qu’il faut savoir sur la fiscalité immobilière. Le principe est l’imposition de la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien.
Pour vous aider à aller plus loin et chiffrer au mieux les conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier, il est conseillé de contacter un notaire ou un avocat spécialisé en droit fiscal.
La France, avec environ 57% de propriétaires immobiliers, se situe en queue de peloton des pays européens. Mais l’accès à la propriété reste l’une des priorités des Français. Ainsi, de nombreux dispositifs fiscaux visent à encourager l’acquisition de sa résidence principale.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur peut espérer réaliser ce que l’on appelle une plus-value, c’est-à-dire revendre le logement plus cher que son prix d’achat. Il faut savoir que le régime d'imposition des plus-values immobilières s'applique aux plus-values réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé. Il ne s'applique donc pas, en principe, aux profits tirés d'une activité professionnelle imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Ainsi, les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que les profits de construction réalisés à titre habituel, ne sont pas concernés par l'imposition des plus-values immobilières des particuliers.  (article 150U du CGI)

Il faut savoir que les plus-values imposables sont celles qui proviennent de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens. Toutefois quelques exonérations sont prévues.

•    Cession de la résidence principale
•    Première cession d'un logement autre que la résidence principale
•    Cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste
•    Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans
•    Cession d'un logement en France de non résidents
•    Cession inférieure à 15 000 €
•    Nature des opérations réalisées (expropriation, ...)
•    Certains partages
•    cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux
•    droit de surélévation.
•    zone tendue

Le calcul de la plus-value immobilière :

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est réduit, sur justificatifs des frais de cession (limitativement énumérés par la loi) et du montant de la TVA acquittée.   La plus-value est obtenue en soustrayant du prix de vente, après avoir enlevé les frais de cession, ainsi que la TVA, le prix d’achat, qui est majoré des frais d’enregistrement et des frais forfaitaires ou de la valeur déclarée du bien.
Le prix d’acquisition s’entend :
•    Si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.   •    Si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Néanmoins, le montant de l’acquisition peut aussi être majoré par les diverses dépenses de maintenance et de rénovation : reconstruction, agrandissement, etc. Cependant, ces travaux doivent être supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise. Ils doivent être les mêmes que ceux qui sont pris en compte lors de l’estimation du revenu foncier imposable.

Lors de la vente d’un bien acquis depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer une majoration de 15 %, sans obligation de présenter des factures de travaux (sur demande de l'administration (CGI ann.II, art.74 SI). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art.150 VBII,4°).

Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire. Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées.

Les  frais d'acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
Bon à savoir : Les travaux d’entretien et de réparation ne peuvent pas être pris en compte lors du calcul. En effet, seuls les travaux qui ont pour objectif de maintenir le bâtiment en état entrent dans la détermination de la plus-value sont pris en compte. Tout vendeur est imposable sur la plus-value dégagée par la vente d’un bien immobilier.
Sous certaines conditions, il peut être partiellement ou totalement exonéré d’impôts .

Abattement pour une durée de détention :

Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable. Lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable (19 %) et/ou les prélèvements sociaux (17,2%).  Lors du calcul, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable diminue.  
A savoir que la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble situé dans une autre commune ne peut bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value relative à la cession de la résidence principale dès lors que l'adresse du domicile du contribuable situé dans une autre commune figurait sur ses déclarations de revenus, que la taxe d'habitation avait été établie en mentionnant comme résidence principale l'adresse dans cette autre commune, que les factures d'électricité produites ne permettaient pas d'établir que l'intéressé résidait à titre principal à son autre adresse mais seulement que ce logement avait été occupé par intermittence, sans que les attestations et certificat de réexpédition de courrier fournies. Il faudra donc que les justificatifs fournis soient de nature à démontrer le caractère de résidence principale.

La plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu

Depuis le 1er février 2013, pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique de la manière suivante : - 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème - 4% pour la 22e année révolue de détention.
Notez que l'exonération totale de la plus-value est acquise après 22 ans de détention du logement. Selon ces modalités, une plus-value de 10 000 € dégagée sur la vente d’un bien après 10 années de détention bénéficie d’un abattement de 30% au titre de l’impôt forfaitaire et sera donc soumise à une taxe de : 10 000 x (1 - 0,30) x 19 % = 1 335 €.  

La plus-value nette imposable au titre des prélèvements sociaux

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s’établit : - 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième. - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention. - 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième. L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après un délai de détention de 30 ans.

Le calcul est-il différent s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire ?  

Par défaut, la résidence principale est exonérée de la plus-value immobilière.
Lors de la vente d’une résidence secondaire, il est possible d’être exonéré sous certaines conditions : - Il doit s’agir de la première vente d’une résidence secondaire. - Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années précédant la vente. - Le cédant doit réinvestir le montant de la vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois suivant la vente. - Dans le cas de détention en indivision ou si la propriété du bien est démembrée, - Lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 € pour une personne seule et 30.000 € pour un couple.

Qu’en est-il de la taxe pour les plus-values immobilières élevées ?

Depuis le 1er janvier 2013, si la plus-value réalisée dépasse 50 000 € une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur les terrains à bâtir.

 Qu’en est-il du contribuable domicilié hors de France ?

Avant tout investissement immobilier en France, il est préférable pour le ressortissant étranger de se rapprocher d'un professionnel pour connaître les conditions auxquelles sera soumis cet investissement. Pour un bien acheté en France le notaire chargé de la vente devra expliquer à l'acquéreur étranger : le coût, les diverses taxes et frais. Mais également les impôts qui devront être réglés selon que le bien servira à la résidence principale ou constituera un investissement à but locatif. Des choix qui seront faits lors de l'achat, dépendra souvent la fiscalité qui sera applicable durant la détention du bien ou lors de sa revente ultérieure (T.V.A., plus-value, intervention d'un représentant accrédité, etc…). Là encore, des régimes très différents existent allant de l'exonération jusqu'à de fortes impositions. Sous réserve des conventions internationales, sont soumises à un prélèvement les plus-values réalisées aux plus-values immobilières de source française réalisées à titre occasionnel par des non-résidents, personnes physiques ou morales lors de la cession de biens immobiliers, de droits portant sur de tels biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilière. (art. 244bis A du CGI).
Ce régime d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents a été entièrement réécrit par l'article 27 de la loi 2002-1822 du 24 décembre 2007. Cette refonte qui a eu pour objet d'étendre le champ d'application du prélèvement pour le mettre en conformité avec le droit européen.

Le mot de la fin ??

Acquérir un bien immobilier de jouissance peut se faire de différentes façons. Les choix qui s’offrent au particulier d’interposer ou non une société, de payer comptant ou de recourir à un crédit bancaire, d’associer ses enfants à l’acquisition ou de reporter la transmission seront opérés en fonction de ses objectifs et l’usage qu’il fera de son bien immobilier. La fiscalité applicable dépendra des stratégies ainsi mises en œuvre. Dans un contexte de hausse des prix, l'immobilier est le grand gagnant des placements. Grâce au surplus d'épargne constitué pendant les confinements, certains Français choisissent d'investir dans la pierre. Un actif réel et utile.
L’essentiel des plus-values immobilières étant affectées aux terrains bâtis, en ce début d'année, le contexte peut encore être porteur pour investir. D'abord, les taux des prêts immobiliers sont toujours historiquement bas, rendant le financement bancaire peu coûteux. « On emprunte actuellement autour de 1 % avec une inflation à 4 %, ce qui est très favorable. Les valeurs figurant dans ici sont soumises aux fluctuations du marché et aucune garantie ne saurait être donnée quant à leurs évolutions futures..

Il appartient donc à chacun de se rapprocher d'un professionnel pour connaître les conditions auxquelles sera soumis cet investissement ou cession !!