Est-il possible d'investir dans l'immobilier avec une assurance-vie ?

En matière de patrimoine, rares sont les instruments financiers qui conjuguent autant de vertus que l’assurance-vie. Épargne de long terme, solution de transmission, outil d’optimisation fiscale, elle est aussi, de manière plus méconnue, un véritable levier pour l’investissement immobilier. Dans un marché où les prix de l’immobilier de prestige continuent leur ascension, notamment à Bordeaux, cette double finalité patrimoniale (garantie + liquidité) séduit de plus en plus d’investisseurs avertis.

L’actualité fiscale de 2025 réaffirme d’ailleurs l’intérêt de ce placement : les contrats de plus de 8 ans conservent leurs abattements, tout en facilitant les nantissements pour financer un projet immobilier. Dans cet environnement, l’assurance-vie s’impose comme un outil agile, au croisement de la sécurité financière et de la pierre.

Les fondamentaux de l'assurance-vie pour un projet immobilier

Le mécanisme juridique du nantissement

Le cœur du dispositif repose sur le nantissement du contrat d’assurance-vie. Juridiquement défini par les articles 2355 et 2356 du Code civil, le nantissement permet à un souscripteur de mettre en garantie la valeur de son contrat au profit d’un établissement prêteur, sans rachat immédiat. Autrement dit, l’investisseur conserve son contrat actif, tout en le mobilisant comme apport collatéral dans une opération immobilière.

Un outil privilégié pour les investissements >1M€

Dans le cadre d’investissements supérieurs à un million d’euro (typiques des acquisitions de biens d’exception à Bordeaux ou sur le Bassin d’Arcachon) le nantissement permet de préserver le capital tout en optimisant l’endettement. C’est une stratégie fréquente chez les investisseurs à hauts revenus ou les familles cherchant à structurer leur patrimoine en limitant les décaissements directs.

Assurance-vie ou Plan d’épargne retraite (PER) ?

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) peut également être envisagé, mais il est souvent moins flexible que l’assurance-vie. Cette dernière reste plus liquide, notamment pour les investissements dans l’immobilier ancien, qui peuvent exiger des délais de financement rapides. En résumé, l’assurance-vie s’adresse à un profil recherchant une mobilisation rapide de son épargne tout en la faisant fructifier dans un cadre fiscal avantageux.

Les 3 avantages clés pour l’immobilier de prestige

Constitution d’un apport sans liquidation

Pour les acquéreurs souhaitant conserver leur épargne investie, le nantissement permet de constituer un apport sans désinvestir.

Garantie bancaire et conditions préférentielles

Le nantissement rassure les établissements bancaires, surtout lorsqu’il s’agit de biens prestigieux dont la valorisation peut être plus volatile. En retour, cela permet à l’emprunteur de négocier des taux préférentiels, en particulier pour les contrats de plus de 8 ans, plus avantageux sur le plan fiscal. Certaines banques privées intègrent d’ailleurs ce mécanisme dans leurs packages de financement sur mesure.

Optimisation fiscale des plus-values

Un autre avantage réside dans la fiscalité différée de l’assurance-vie. Tant que les fonds ne sont pas retirés, aucune imposition ne s’applique sur les plus-values. Lorsqu’ils sont mobilisés, les retraits partiels permettent une gestion fine de l’imposition, en jouant sur les abattements annuels. En pratique, cela peut permettre de financer une partie du projet immobilier sans déclencher immédiatement une fiscalité lourde, contrairement à d’autres formes d’épargne.

Aspects juridiques : ce que tout investisseur doit savoir

La clause bénéficiaire en cas de décès

Le contrat d’assurance-vie est avant tout un outil de transmission, grâce à sa clause bénéficiaire hors succession. En cas de décès, le bien immobilier peut être protégé du démembrement ou des conflits d’héritiers, surtout si le financement a été structuré avec un nantissement. Cela offre une vision patrimoniale intergénérationnelle, souvent recherchée dans les familles fortunées.

Impact sur la transmission du bien immobilier

Si le contrat d’assurance-vie est utilisé comme apport, il convient d’anticiper les conséquences en matière de transmission du bien acquis. Il est recommandé d’adapter la clause bénéficiaire pour préserver la cohérence entre le contrat financier et le patrimoine immobilier, notamment dans le cadre d’investissements en SCI familiales.

Les alternatives à considérer

Le prêt viager hypothécaire pour seniors

Pour les profils plus âgés souhaitant investir sans nuire à leur capacité d’endettement classique, le prêt viager hypothécaire permet de libérer de la liquidité adossée à un bien immobilier, parfois en complément d’un contrat d’assurance-vie. C’est une option croissante chez les seniors propriétaires à Bordeaux, en campagne ou sur le Bassin d’Arcachon, souhaitant réinjecter des fonds dans de nouveaux projets.

Les solutions de défiscalisation locale

Les dispositifs tels que le Robien recentré ou la Loi Girardin, bien qu’accessoires dans le très haut de gamme, peuvent s’intégrer à des stratégies d’optimisation en zone classée ou dans l’investissement locatif de caractère. À Bordeaux, des projets dans le centre historique ou dans des maisons de maître, demeures de charme rénovées peuvent bénéficier de ces outils, à condition d’un accompagnement juridique pointu.

Notre accompagnement sur mesure

Chez Bordeaux Sotheby’s International Realty, nous comprenons que l’investissement immobilier ne se limite pas à l’acquisition. Il s’agit d’un acte patrimonial structurant, où chaque levier fiscal, financier ou juridique doit être anticipé. C’est pourquoi nous travaillons main dans la main avec des conseillers en gestion de patrimoine, des notaires spécialisés et des banques privées ; pour vous proposer des solutions sur mesure.

Que vous souhaitiez financer un hôtel particulier, une maison de maître ou un bien classé sur les quais, ou encore une propriété viticole, nous vous accompagnons dans la mise en œuvre la plus cohérente et la plus élégante de votre stratégie patrimoniale !

Conclusion

L’assurance-vie, trop souvent cantonnée à sa fonction d’épargne, révèle toute sa puissance lorsqu’elle devient le pilier discret d’un projet immobilier d’envergure. À Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon, comme ailleurs, elle permet d’investir autrement : en protégeant le capital, en optimisant la fiscalité, tout en préservant une capacité de financement agile… c’est tout l’art d’allier prudence et ambition !